浅析产业园区开发模式及四大阶段

做园区要避免理想主义和教条误导，将前期准备工作做细 、企业利益保障谈妥 、商业逻辑理顺 ，才能按照节奏有条不紊的发展 。科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化 。

园区开发的三种模式

1 、地产导向运作模式 。开发商以产业概念获取政府支持 ，运用地产开发模式实施项目开发 、销售 ，尽最大可能减少自持物业 ，产业服务交给政府或第三方运营商管理 ，该模式在写字楼行情好时有一定可行性 。但现在的情况是 ，整体大环境与监管力度今非昔比 ，即便是最专业的产业运营商也面临发展困境 ，更何况披着产业外衣的地产商呢 。

2 、产业导向运作模式 。即以产业集聚作为项目的基本追求 ，持有大量物业并实施整体运营 ，为入驻企业提供一站式服务 。纯做物业租赁面临最直接的挑战是一次性投入成本巨大 、回款周期漫长 ，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性 ，园区租赁市场大多供大于求 。随着资产证券化模式的成熟 ，一些园区尝试将园区未来租金收益作为资产包 ，通过金融工具实现快速变现 ，极大缓解园区资金压力 ，物业的增值部分 ，也是开发商的重大收益 。

3 、地产与产业均衡模式 。将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求 、销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础 ，在实现地产开发价值的基础上 ，导入产业运营 。

在物业开发中 ，通过关注地产开发与产业运营的联动 ，持续提升区域总体开发价值 ，获取土地与物业的增值收益 ；关注项目品牌建设及物业空间与环境景观的打造 ，发挥地产的类金融属性 ；关注以物业销售为获取现金流的基本策略 ，减少持有型物业的开发规模 。在产业运营中 ，通过聚焦产业链条 ，整合产业资源 ，关注产业投资机会及空间规划对产业发展的支撑 ，空间规划服务产业规划 ，关注园区可持续成长 ，兼顾经济 、社会和品牌三大效益 。

园区开发的四个阶段

1 、破局阶段 。该阶段园区交付 ，展厅 、景观等形象工程基本建成 。园区主要任务以策划规划 、载体开发建设和打造形象工程为主 ，加之优惠政策释放 ，销售 、租赁收益基本为零 ，所产生的红利大都不可变现 ，比如由于区位利好带来的土地增值收益 ，或是引入资源合作者合作开发，自己享有的土地入股收益等 。

这一阶段是整个时序中投入最大 、收入最小的时期 ，同时也是整个项目定调的最关键时期 ，无论是工业园区 、科技园区 ，都要在符合大的逻辑的前提下 ，力求功能好用 、形象好看 ，在开始阶段做好规划设计 ，为后期销售 、招商 、运营提供必要保障 。

2 、去化阶段 。周边配套基本成型 、市政设施层次提升 ，主干道路打通 ，园区主要以住宅 、写字楼可销售部分去化及租赁物业的（预）招商为主 。该阶段主要以物业销售的获利为主 ，有前期开发的基础 ，整体形象已初见雏形 ；后续的租赁物业能够给投资者足够的想象空间 ，用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营 ，真正实现以园养园的开发模式 ，降低开发风险 。同时 ，这阶段对产业的要求不高 ，只要符合政府要求即可 。

3 、发展阶段 。该阶段区域配套完善 ，平台载体基本建成 ，招商策略以快速去化为第一要务 ，人气集聚效应明显 。企业主要通过汇集企业资源 、经营服务平台 ，帮助企业做大做强 ，以优惠政策吸引部分企业入驻 。这阶段 ，园区可为后续的产业提升打好基础 ，如围绕主导产业进行企业招商 ，清退低端产业及发展情况不好的企业等 。对重资产运营 、社会贡献大的园区开发建设而言 ，开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益 ，保证园区的持续开发与运营 。

4 、成熟阶段 。该阶段区域环境与政策成熟 ，招商策略逐渐由“聚人气”向“聚产业”转变 ，形成2-3个产业集群 ，园区产值和税收大幅提升 。资本上 ，通过资产证券化 ，将园区收益提前变现 ，平衡前期投资压力 ，撬动更强力的融资杠杆 。此外 ，随着客户资源的不断集聚，客户资源经营的收益也不断产生 。