破解产业园区开发难题的三大对策

产业园区是指以促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境 ，是区域经济发展 、产业调整升级的重要空间聚集形式 ，担负着聚集创新资源 、培育新兴产业 、推动城市化建设等一系列的重要使命 。产业园区能够有效地创造聚集力 ，通过共享资源 、克服外部负效应 ，带动关联产业的发展 ，从而有效地推动产业集群的形成 。

在开发模式上 ，传统房企追求“快拿地 、快开发 、快销售”的短平快操作模式 ，这与“产业地产发展需要较长的周期” ，“开发难度也大 ，且涉及融资 、开发 、服务 、招商 、产业培育等因素 ，要求较高”的事实相悖 。房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业 ，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式 ，自然无法快速匹配产业地产的开发模式 。对于转型房企而言 ，多年房地产运营模式 、绩效制度 、激励制度根深蒂固 ，而产业地产需要长时间的专业运营 ，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展 。如此这般 ，自然无法赢得市场的认可 。

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分 ，现在园区经济效应已引起越来越多人关注 。在新的时代背景下 ，我国产业园区的未来发展 ，当然要适应我国战略转型的要求 ，而不能再像过去那样“摸着石头过河”了 。无论是新建产业园区 ，还是现有产业园区“二次创业” ，都应该着眼于长远 ，着眼于未来 。

万事开头难 ，对于园区开发来说 ，开头的定位和设计至关重要 。园区不像住宅 ，普通购房者的需求其实比较雷同 ，只要分出高中低端需求 ，再考虑个性化需求 ，而且有大量的研究都集中于住宅领域 ，研究得很透彻了 ，开发商已经“唯手熟尔”了 ，而园区开发则不同 ，作为2B的产品 ，可以说不同行业 ，生产不同产品，就需要不同的园区建筑 ，标准化产品有没有 ？也有 ，但不多 。园区开发商中 ，联东的园区标准化比较强 ，但即使有30多年的丰富经验 ，发展到现在 ，也走了很多弯路 。可以说标准化产品 ，表面上似乎比较容易 ，但实际运作起来 ，没有丰富的经验 ，是玩不转的 。

产业地产开发周期时间较长 ，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响 。随着住宅 、商业等传统房地产市场调控力度加大 ，市场发展放缓 ，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移 ，这必然导致产业地产的竞争加剧 。同时 ，土地获得成本增加 、国内地产开发商的资金实力有限 ，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下 ，融资成为产业地产开发中日益重要的间题 。

当前中国的各类园区15000个 ，各个园区都存在着不同的竞争关系 。吸引企业 ，不仅需要良好的政策 、各类的优惠 ，更需要良好的产业环境 ，企业入驻一个园区 ，往往首先要选择城市 ，其次就是选择园区的聚集产业 ，一个互联网企业 ，一般情况下是不会入驻医疗产业园的（当然 ，如果是医疗大数据产业园则另当别论） 。

园区开发完 ，招商超过80% 。似乎就是万事大吉了 ？完全没有 ，实际上难题可能是刚刚开始 。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题 。中国有大量的园区都处于不景气的状态 ，企业来来去去 。开始的时候 ，企业看中了园区的优惠政策或者产业环境 ，但很快有园区打着更优惠的政策 ，更好的产业环境 ，于是本来入园的企业 ，又搬出了园区 ，此类情况 ，数不胜数 。